Mieterhöhung: Kappungsgrenze und Mietspiegel

Nach § 558 BGB dürfen Sie die Miete erhöhen, wenn sie seit 15 Monaten unverändert ist, und zwar höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Innerhalb von drei Jahren sind zusätzlich nur 20 Prozent erlaubt. In Freiburg, Emmendingen, Waldkirch, Gundelfingen und Teningen sind es 15 Prozent, in Denzlingen 20 Prozent (Stand November 2026). Der Mieter muss zustimmen, Ihr Schreiben braucht deshalb Textform und eine Begründung.

Welche Wege gibt es, die Miete zu erhöhen?

Der Regelfall im laufenden Mietverhältnis ist die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Sie erklären dem Mieter die gewünschte Erhöhung, begründen sie und verlangen seine Zustimmung. Um diesen Weg geht es im Folgenden, weil nur hier Kappungsgrenze und Mietspiegel entscheiden.

Der zweite Weg ist die Erhöhung nach einer Modernisierung. Nach § 559 BGB darf die Jahresmiete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten steigen. Die Monatsmiete darf sich dadurch innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 Euro je Quadratmeter erhöhen, bei einer Miete unter 7 Euro je Quadratmeter um höchstens 2 Euro, und für bestimmte Heizungsmaßnahmen gilt eine zusätzliche Grenze von 0,50 Euro (Stand November 2026).

Der dritte Weg steht im Vertrag selbst: die Staffelmiete nach § 557a BGB und die Indexmiete nach § 557b BGB. Bei beiden ist eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete ausgeschlossen. Wer rechnet, bevor er den Mietvertrag gelesen hat, rechnet deshalb womöglich umsonst.

Für Indexmieten liegt dem Bundestag ein Gesetzentwurf vor, der Erhöhungen in angespannten Wohnungsmärkten begrenzen soll: Steigt der Verbraucherpreisindex in einem Jahr um mehr als 3 Prozent, bliebe die Hälfte des darüberliegenden Anteils unberücksichtigt. Stand Mitte Oktober 2026 ist das nicht beschlossen, Änderungen sind noch möglich.

Welche Fristen und Grenzen gelten bei einer Mieterhöhung?

Die Wartefrist hat zwei Teile. Die Miete muss zu dem Zeitpunkt, ab dem sie steigen soll, seit 15 Monaten unverändert sein, und das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden. Erhöhungen wegen einer Modernisierung oder wegen gestiegener Betriebskosten nach den §§ 559 bis 560 BGB zählen dabei nicht mit.

Die absolute Obergrenze ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Sie ergibt sich nach § 558 Absatz 2 BGB aus den üblichen Entgelten für vergleichbaren Wohnraum in der Gemeinde, und zwar aus Mieten, die in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden. Angebotspreise aus Inseraten bilden sie nicht ab.

Die Kappungsgrenze begrenzt zusätzlich das Tempo. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete durch solche Erhöhungen um höchstens 20 Prozent steigen, in Gebieten, die eine Landesregierung per Verordnung bestimmt hat, um höchstens 15 Prozent. Eine Ausnahme kennt § 558 Absatz 4 BGB für den Wegfall einer öffentlichen Bindung.

Ein Rechenbeispiel mit frei gewählten Zahlen: Lag die Nettokaltmiete vor drei Jahren bei 800 Euro, wurde seither nicht erhöht und beträgt die Vergleichsmiete heute 960 Euro, sind in einer Gemeinde mit 20 Prozent die vollen 960 Euro möglich. In einer Gemeinde mit 15 Prozent endet die Erhöhung bei 920 Euro, denn es gilt immer die niedrigere der beiden Grenzen.

Gilt im Raum Freiburg die Kappungsgrenze von 15 oder 20 Prozent?

Die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent gilt in Baden-Württemberg seit dem 1. Januar 2026 in 130 Städten und Gemeinden, befristet bis zum 31. Dezember 2026. In unserem Marktgebiet stehen Freiburg im Breisgau, Emmendingen, Waldkirch, Gundelfingen und Teningen auf dieser Liste (Stand Oktober 2026).

Denzlingen steht nicht auf der Liste, ebenso wenig Elzach, Sexau, Vörstetten und das Glottertal. Dort gelten die bundesweiten 20 Prozent. Für Denzlingen ist das eine Änderung: Bis Ende 2025 gehörte die Gemeinde noch zur Gebietskulisse, wer ältere Vorlagen oder Musterschreiben nutzt, rechnet also womöglich mit dem falschen Wert.

Für die Zeit danach hat der Ministerrat am 22. September 2026 einen Entwurf zur Anhörung freigegeben, die Anhörung endete am 13. Oktober 2026. Er sieht 133 Gemeinden und eine Geltung vom 1. Januar 2027 bis zum 31. Dezember 2029 vor. Für die genannten Gemeinden ändert der Entwurf nichts, verkündet war er bei Redaktionsschluss am 1. November 2026 aber noch nicht. Prüfen Sie vor dem Versand deshalb die dann geltende Fassung.

Nicht zu verwechseln ist die Kappungsgrenze mit der Mietpreisbremse: Die eine betrifft Erhöhungen im laufenden Vertrag, die andere die Miete bei Neuvermietung. Die Gebietskulisse ist in Baden-Württemberg dieselbe, was das für vermietete Eigentumswohnungen bedeutet, beschreiben wir im Beitrag zur Sondereigentumsverwaltung.

Was gilt beim Mietspiegel Freiburg und was ändert sich 2027?

Der Freiburger Mietspiegel 2025/2026 ist ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB und gilt vom 1. Januar 2025 bis zum 31. Dezember 2026 für freifinanzierte Wohnungen im Stadtgebiet. Sein Durchschnitt liegt bei 10,81 Euro je Quadratmeter Nettokaltmiete, gemessen über alle Wohnungen zum Zeitpunkt der Datenerhebung. Für Ihre Wohnung sagt dieser Wert wenig, und Portalangaben unter dem Stichwort Mietspiegel sind Angebotsmieten, keine Grundlage für eine Erhöhung.

Die Vergleichsmiete der konkreten Wohnung entsteht in drei Schritten. Tabelle 1 liefert die Basismiete nach Wohnfläche und Baujahr, Tabelle 2 ergänzt prozentuale Zu- und Abschläge für Ausstattung, Beschaffenheit, Wohnungstyp und Wohnlage, Tabelle 3 fasst beides zum Ergebnis zusammen. Die Stadt bietet dafür einen kostenlosen Online-Rechner an.

Der errechnete Wert ist ein Durchschnitt. Der Mietspiegel beziffert die Spanne, in der zwei Drittel der Mieten vergleichbarer Wohnungen liegen, im Schnitt auf plus oder minus 20 Prozent, und verlangt für Abweichungen vom Durchschnitt eine Begründung, wobei er auf die Entscheidung BGH VIII ZR 227/10 verweist. Wer über den Mittelwert hinausgehen will, braucht also Merkmale, die der Mietspiegel nicht schon eingerechnet hat.

Ab dem 1. Januar 2027 soll für zwei Jahre eine fortgeschriebene Fassung gelten. Der Gemeinderat hat am 14. Juli 2026 die Fortschreibung per Verbraucherpreisindex beschlossen, die Stadt nennt für Juni 2024 bis Juni 2026 rund 4,4 Prozent. Das Ergebnis soll der Gemeinderat im Dezember 2026 beschließen. Eine Anpassung des Mietspiegels hebt keine einzige Miete automatisch, sie verschiebt nur die Obergrenze für das nächste Erhöhungsverlangen.

Wie begründen Sie eine Mieterhöhung außerhalb von Freiburg?

Eine Pflicht zum Mietspiegel besteht nach § 558c Absatz 4 BGB nur für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern, im Marktgebiet also nur für Freiburg. Ob es in Denzlingen, Waldkirch, Emmendingen oder Elzach eine verwendbare Mietübersicht gibt, erfragen Sie am besten direkt bei der Gemeinde.

Ohne Mietspiegel lässt § 558a Absatz 2 BGB drei weitere Begründungsmittel zu: die Auskunft aus einer Mietdatenbank, das begründete Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen und die Entgelte für mindestens drei vergleichbare Wohnungen. Die drei Vergleichswohnungen sind der Weg, den Sie selbst vorbereiten können, solange Sie vergleichbare Objekte und deren Mieten kennen und im Schreiben so benennen, dass der Mieter sie finden kann.

Nach § 558a Absatz 4 BGB darf auch der Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde herangezogen werden, wenn es vor Ort keinen gibt. Ob Freiburg mit einer Umlandgemeinde vergleichbar ist, ist allerdings kein Selbstläufer und kann im Streitfall zum Problem werden. Vor einem solchen Schritt lohnt sich der Rat eines Anwalts oder des örtlichen Eigentümervereins.

Innerhalb von Freiburg gilt eine Besonderheit: Stützen Sie die Erhöhung auf ein anderes Mittel, müssen Sie nach § 558a Absatz 3 BGB trotzdem die Angaben des qualifizierten Mietspiegels zu Ihrer Wohnung mitteilen.

Was muss im Erhöhungsschreiben stehen, damit es wirksam ist?

Das Verlangen braucht nach § 558a BGB Textform, eine eigenhändige Unterschrift ist nicht nötig, E-Mail genügt. Es muss von allen Vermietern kommen, die im Mietvertrag stehen, und sich an alle Mieter richten. Die neue Miete steht als Betrag darin. Schreibt eine Hausverwaltung, kann der Mieter das Verlangen nach § 174 BGB zurückweisen, wenn keine Vollmachtsurkunde im Original beiliegt und er von der Bevollmächtigung nicht anderweitig erfahren hat.

Bei der Begründung mit dem Mietspiegel muss das Schreiben erkennen lassen, wie die Wohnung eingeordnet ist. Den Mietspiegel selbst müssen Sie nicht beilegen, wenn er allgemein zugänglich ist. Das hat der BGH am 7. Juli 2021 entschieden (VIII ZR 167/20).

Stimmt der Mieter zu, schuldet er die neue Miete ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang. Bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats hat er Zeit zum Überlegen, geht das Schreiben im November zu, also bis Ende Januar, und die neue Miete gilt ab Februar. Stimmt er nicht zu, bleiben nach § 558b BGB drei weitere Monate für die Klage auf Zustimmung. Das ist der Punkt, an dem unsere Einordnung endet und ein Anwalt übernimmt, zumal ein formell unwirksames Verlangen keine Fristen auslöst.

Bei der Wohnungsvermietung beraten wir zu Mietpreisbremse und Indexmiete. Wir verwalten über 190 Einheiten in WEG, Sondereigentum und Miethäusern, die Zahl stammt aus unserem Verwaltungssystem und hat den Stand vom 30. September 2026. Wie wir die Mietverwaltung und die Vermietung aufstellen, besprechen wir in einem Erstgespräch, das 60 Minuten dauert und bei Ihnen oder in unserem Büro stattfindet.

Quellen

Verantwortlich: Emanuel Eichler, Inhaber von EQ Immobilien. Mit KI-Unterstützung recherchiert und geschrieben, von einem Menschen geprüft am 03.11.2026.

Häufige Fragen zum Thema

Kurz beantwortet.

Muss mein Mieter der Mieterhöhung zustimmen?: Ja, eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete wird nach § 558b BGB (Stand November 2026) erst mit der Zustimmung des Mieters wirksam. Entspricht Ihr Schreiben nicht den Anforderungen des § 558a BGB, können Sie es nach § 558b Absatz 3 BGB noch im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel beheben. Der Mieter erhält auch dann die volle Zustimmungsfrist. Ob ein Mangel auf diesem Weg heilbar ist, klärt ein Anwalt.
Wie oft darf ich die Miete erhöhen?: Bei der Anpassung an die Vergleichsmiete in der Praxis alle 15 Monate. § 558 BGB verlangt, dass die Miete beim Wirksamwerden der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert ist, und das Schreiben darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung verschickt werden (Stand November 2026). Galt die letzte Erhöhung also ab dem 1. Januar 2026, ist ein neues Schreiben ab Januar 2027 möglich und die höhere Miete greift dann frühestens zum 1. April 2027. Bei Staffel- oder Indexmieten gelten eigene Regeln, deshalb lohnt zuerst der Blick in Ihren Mietvertrag.
Gilt der Mietspiegel von Freiburg auch für eine Wohnung in Denzlingen oder Waldkirch?: Unmittelbar nicht, der Mietspiegel Freiburg gilt nur für das Stadtgebiet. Fehlt vor Ort ein geeigneter Mietspiegel, lässt § 558a Abs. 4 BGB (Stand November 2026) auch den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde zu, und ob eine Stadt wie Freiburg mit Denzlingen, Waldkirch, Emmendingen oder Elzach vergleichbar ist, kann strittig werden. Sicherer sind deshalb oft die anderen Begründungsmittel aus § 558a Abs. 2 BGB, etwa drei vergleichbare Wohnungen oder ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Fragen Sie vorher bei Ihrer Gemeinde nach, ob es einen eigenen Mietspiegel gibt.
Zählen Modernisierung und höhere Betriebskosten bei der Kappungsgrenze mit?: Nein, Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten nach den §§ 559 bis 560 BGB bleiben bei der Kappungsgrenze außen vor (Stand November 2026). Sie zählen auch bei der 15-Monats-Frist nicht mit. In die Rechnung gehen also nur die Erhöhungen auf die Vergleichsmiete der letzten drei Jahre ein, gedeckelt auf 15 Prozent etwa in Freiburg, Emmendingen oder Waldkirch und auf 20 Prozent in Denzlingen. Welche Grenze für Ihre Gemeinde gilt, ergibt sich aus der aktuellen Landesverordnung.

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Wann dürfen Sie die Miete erhöhen und wie weit?