Akzeptiert das Finanzamt jede Wertermittlung?

Nein. Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer rechnet das Finanzamt zunächst mit den typisierten Verfahren des Bewertungsgesetzes, und wenn Sie einen niedrigeren Wert geltend machen wollen, verlangt § 198 BewG einen echten Nachweis. Anerkannt wird dafür in aller Regel ein Gutachten des örtlichen Gutachterausschusses oder eines öffentlich bestellten und vereidigten beziehungsweise zertifizierten Sachverständigen. Eine Preiseinschätzung aus dem Maklergeschäft, auch unsere, ist dafür nicht gedacht: sie trägt Ihre Verkaufsentscheidung, nicht den Steuerbescheid. Stand September 2026.

Wie lange ist ein Verkehrswertgutachten gültig?

Ein Gutachten hat kein Ablaufdatum. Es gilt zu seinem Wertermittlungsstichtag und beschreibt den Markt genau an diesem Tag. Banken, Gerichte und Finanzämter verlangen bei einem älteren Gutachten deshalb meist eine Aktualisierung, sobald sich Zinsen, Bodenrichtwerte oder der Zustand der Immobilie verändert haben, und als Faustregel arbeiten wir mit rund einem Jahr. Im Erb- oder Scheidungsfall zählt ohnehin der gesetzlich vorgegebene Stichtag und nicht das Datum der Beauftragung.

Was ist der Unterschied zwischen Angebotspreis und Verkehrswert?

Der Verkehrswert ist der Preis, der am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Der Angebotspreis ist dagegen eine Entscheidung über die Vermarktung: Er kann bewusst etwas darüber liegen, um Verhandlungsspielraum zu lassen, oder auf dem Wert bleiben, wenn Ihnen ein zügiger Abschluss wichtiger ist. Entscheidend ist der Abstand, denn ein deutlich zu hoch angesetztes Angebot bleibt in den Portalen stehen, und nach den ersten Wochen korrigieren Sie meist unter den Wert, den Sie am Anfang erzielt hätten. In Freiburg trägt der Markt eine offensivere Ansetzung als in Elzach oder im hinteren Elztal, wo der Kreis der Interessenten kleiner ist.

Woher bekomme ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück?

Die Bodenrichtwerte veröffentlichen die Gutachterausschüsse, in Baden-Württemberg gebündelt über das Landesportal BORIS-BW, und für Freiburg, Waldkirch, Denzlingen, Emmendingen und die Gemeinden dazwischen können Sie dort kostenfrei nachsehen. Der Richtwert gilt allerdings für ein fiktives Grundstück in der jeweiligen Zone und nicht für Ihres: Zuschnitt, Hanglage, Erschließung und eingetragene Baulasten verschieben ihn spürbar. Er ist ein Ausgangspunkt der Bewertung und ersetzt sie nicht.

Verkehrswert oder Marktwert: was gilt wann?

Verkehrswert und Marktwert bezeichnen dasselbe: § 194 BauGB führt beide Begriffe als Synonyme und meint den Preis, der am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Unterschiedlich ist nur die Form des Nachweises. Für die Entscheidung, zu welchem Preis Sie anbieten, genügt eine begründete Wertermittlung. Verlangt ein Gericht oder das Finanzamt einen belastbaren Nachweis, brauchen Sie ein schriftliches Verkehrswertgutachten nach der ImmoWertV, in aller Regel von einem öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen.

Sind Verkehrswert und Marktwert dasselbe?

Ja, und das ist keine Auslegungsfrage, sondern steht so im Gesetz. § 194 BauGB definiert den Verkehrswert und setzt den Marktwert als Klammerzusatz direkt daneben. Maßgeblich ist der Preis, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten, den tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks zu erzielen wäre, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (Stand September 2026). Wer also zwei Angebote vergleicht, von denen eines eine Marktwertermittlung und das andere eine Verkehrswertermittlung verspricht, vergleicht denselben Wertbegriff.

Zwei Teile dieser Definition werden im Alltag übersehen. Der Verkehrswert gilt immer zu einem Stichtag und nicht auf Dauer: Eine Bewertung vom Frühjahr ist im Herbst eine Momentaufnahme von gestern, und genau deshalb steht in jedem sauberen Gutachten ein Wertermittlungsstichtag. Und persönliche Verhältnisse zählen ausdrücklich nicht mit. Der Nachbar, der für den Streifen Garten mehr zahlt als jeder andere, und der Preis unter Geschwistern sind Kaufpreise, aber sie belegen keinen Verkehrswert.

Daneben stehen Werte, die anders heißen, weil sie etwas anderes messen. Der Beleihungswert der Bank ist bewusst vorsichtig angesetzt und klammert kurzfristige Marktbewegungen aus, er liegt deshalb häufig unter dem Verkehrswert. Der Versicherungswert bildet die Kosten eines Wiederaufbaus ab und sagt über die Nachfrage nichts. Der Grundsteuerwert stammt aus dem steuerlichen Bewertungsrecht und folgt eigenen Regeln. Wenn Sie wissen wollen, was Ihre Immobilie heute am Markt bringt, ist keiner dieser drei Werte die Antwort, sondern eine Wertermittlung nach den Regeln der Verkehrswertermittlung.

Nach welchen Verfahren wird der Wert ermittelt?

Die Immobilienwertermittlungsverordnung gilt in der Fassung von 2021 seit dem 1. Januar 2022 und kennt drei Verfahren: das Vergleichswertverfahren (§§ 24 bis 26), das Ertragswertverfahren (§§ 27 bis 34) und das Sachwertverfahren (§§ 35 bis 39). Eine feste Rangfolge gibt sie nicht vor. Welches Verfahren passt, entscheidet sich nach der Art des Objekts, nach den Gepflogenheiten im Geschäftsverkehr und schlicht danach, welche Daten es für Ihre Lage überhaupt gibt. Zwei Verfahren nebeneinander sind zulässig und oft aufschlussreicher als eines allein.

In der Praxis heißt das: Für eine Eigentumswohnung in Freiburg oder ein Reihenhaus in Denzlingen führt meist das Vergleichswertverfahren zum belastbarsten Ergebnis, weil die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses genug ähnliche Fälle hergibt. Ein Mehrfamilienhaus oder eine vermietete Wohnung wird über den Ertrag bewertet, dort zählen der Reinertrag, der Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer. Für ein freistehendes Haus im Elztal, zu dem es kaum vergleichbare Verkäufe gibt, bleibt das Sachwertverfahren aus Bodenwert, Herstellungskosten, Alterswertminderung und dem Sachwertfaktor des Gutachterausschusses.

Mit der Modellkonformität hat die Verordnung eine Regel eingeführt, an der Schnellschätzungen scheitern. Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren und Umrechnungskoeffizienten dürfen nur in dem Modell verwendet werden, für das der Gutachterausschuss sie abgeleitet hat. Ein Onlinerechner, der einen Zinssatz aus einer Region mit Baukosten aus einer Tabelle und einem Bodenrichtwert von woanders mischt, liefert eine Zahl, aber keinen Wert. Deshalb beginnt eine ernsthafte Bewertung mit der Frage, welche Daten für Ihre Gemeinde überhaupt vorliegen.

Wann brauche ich ein Verkehrswertgutachten und wann reicht eine Wertermittlung?

Die Frage ist nicht, wie genau Sie es wissen wollen, sondern wer Ihnen widersprechen können soll. Für Ihre eigene Entscheidung, ob und zu welchem Preis Sie anbieten, genügt eine begründete Wertermittlung aus Besichtigung, Unterlagenprüfung, Vergleichsfällen und einer schriftlichen Herleitung. Sobald ein Dritter mit eigenem Interesse den Wert bestreiten kann, das Finanzamt, ein Gericht, eine Erbengemeinschaft oder der Ehepartner im Zugewinnausgleich, brauchen Sie ein Gutachten, das dieser Prüfung standhält.

Beim Finanzamt ist die Lage klar geregelt. Nach § 198 BewG können Sie einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen, wenn der steuerlich ermittelte Wert über dem Marktgeschehen liegt, was bei geerbten und verschenkten Immobilien regelmäßig vorkommt. Als Nachweis gelten das Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses sowie Gutachten von Sachverständigen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle bestellt oder zertifiziert sind. Und es gilt der Kaufpreis selbst, wenn er im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommen ist und sich die maßgeblichen Verhältnisse nicht geändert haben (Stand September 2026). Wer ohnehin verkauft, hat damit oft den besseren Nachweis in der Hand als jedes Gutachten.

Im gerichtlichen Verfahren entscheidet nicht Ihr Gutachten. In der Zwangsversteigerung setzt das Vollstreckungsgericht den Verkehrswert fest, nötigenfalls nach Anhörung von Sachverständigen (§ 74a Absatz 5 ZVG). Beim Zugewinnausgleich und in der Erbauseinandersetzung erwartet das Gericht eine Arbeit, der die Gegenseite formal nichts entgegenhalten kann, und das heißt in aller Regel: ein öffentlich bestellter und vereidigter oder zertifizierter Sachverständiger, die Verfahren der ImmoWertV, ein Ortstermin und eine vollständige Dokumentation. Ein Kurzgutachten erfüllt das üblicherweise nicht.

Wir sind Makler und Verwalter, nicht Sachverständige, und das ist eine ehrliche Grenze: unsere Fachkunde liegt in der Vermarktung und der Verwaltung, nicht im Gerichtsgutachten. Was wir liefern, ist die Wertermittlung, auf der eine Verkaufsentscheidung und ein Angebotspreis tragfähig stehen, und die offene Einschätzung, ob Ihr Fall ein Vollgutachten braucht oder ob Sie für etwas zahlen würden, das in Ihrer Situation niemand von Ihnen verlangt. Wie ein Zugewinn zu berechnen oder ein Nachlass zu teilen ist, gehört zum Anwalt oder zum Notar, das ist Rechtsberatung und nicht unsere Aufgabe. Alles Übrige klären wir im Erstgespräch.

Welche Unterlagen braucht die Bewertung?

Ohne Unterlagen ist jede Zahl geraten. Für jedes Objekt brauchen wir einen aktuellen und vollständigen Grundbuchauszug, denn Abteilung II mit Wegerechten, Wohnrechten oder einem Nießbrauch bewegt den Wert stärker als die halbe Ausstattungsliste. Dazu kommen der Auszug aus dem Liegenschaftskataster, Grundrisse und Schnitte, eine nachvollziehbare Wohnflächenberechnung, das Baujahr und der Energieausweis, der beim Verkauf ohnehin spätestens bei der Besichtigung vorzulegen ist (§ 80 Absatz 4 GEG).

Der wichtigste und am häufigsten fehlende Teil sind die Modernisierungen, jeweils mit Jahr und Umfang: Dach, Fenster, Heizung, Elektrik, Leitungen, Bäder, Dämmung. Diese Angaben verlängern die Restnutzungsdauer, und die Restnutzungsdauer ist im Ertragswertverfahren wie im Sachwertverfahren eine der stärksten Stellschrauben überhaupt. Wer Rechnungen und Handwerkerbelege heraussucht, arbeitet wirksamer an der eigenen Bewertung mit als über jede Diskussion zum Angebotspreis.

Bei einer Eigentumswohnung kommt die Gemeinschaft dazu: Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, die letzten drei Jahresabrechnungen, der laufende Wirtschaftsplan, die Beschluss-Sammlung, der Stand der Erhaltungsrücklage und alles, was an Maßnahmen oder Sonderumlagen bereits beschlossen ist. Eine beschlossene Fassaden- oder Heizungssanierung gehört auf den Tisch, denn ein informierter Käufer rechnet sie in seinen Preis ein, und ein Käufer, der sie erst nach dem Kauf entdeckt, rechnet sie in einen Streit um den Vertrag. Wo wir die Verwaltung selbst führen, liegen diese Unterlagen vollständig vor, das verkürzt den Weg spürbar.

Zuletzt das, was nicht im Grundbuch steht und trotzdem wertrelevant ist. Baulasten stehen im Baulastenverzeichnis, das in Baden-Württemberg die untere Baurechtsbehörde führt, ein Altlastenverdacht im Kataster des Landratsamts, die Denkmaleigenschaft bei der Denkmalbehörde. Bei vermieteten Objekten brauchen wir zusätzlich die Mietverträge mit den aktuellen Nettokaltmieten und etwaigen Staffel- oder Indexvereinbarungen, weil im Ertragswertverfahren nicht die Wunschmiete zählt, sondern die marktüblich erzielbare.

Wovon hängt der Wert im Raum Freiburg konkret ab?

Der Bodenwert trägt hier einen erheblichen Teil des Gesamtwerts, und er schwankt auf engem Raum stärker als die Baukosten. Die Bodenrichtwerte ermitteln die Gutachterausschüsse zum Stichtag 1. Januar, in Baden-Württemberg sind sie über BORIS-BW einsehbar. Ein Bodenrichtwert ist allerdings ein Durchschnitt für eine ganze Zone: Zuschnitt, Grundstückstiefe, Hanglage, Erschließung und die Frage, ob und wie weit überhaupt noch gebaut werden darf, müssen daraus erst abgeleitet werden. Genau dieser Schritt trennt eine Bewertung von einer Hochrechnung.

Für vermietete Objekte in der Stadt ist der Freiburger Mietspiegel die belastbarste Grundlage. Er ist als qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB anerkannt, gilt vom 1. Januar 2025 bis zum 31. Dezember 2026 und weist über alle Wohnungen hinweg eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 10,81 Euro je Quadratmeter aus. Dieser Durchschnitt ist der Einstieg und nicht das Ergebnis, Baujahr, Ausstattung und Lage verschieben ihn deutlich. Außerhalb des Stadtgebiets gilt er nicht: Für Waldkirch, Emmendingen, Elzach oder Denzlingen zählen Vergleichsobjekte aus dem Ort selbst.

Am Gebäude entscheidet inzwischen mit, was bei der nächsten Sanierung fällig wird. In Baden-Württemberg gilt seit dem 1. Januar 2023 eine Photovoltaikpflicht bei grundlegenden Dachsanierungen von Bestandsgebäuden, mindestens 60 Prozent der dafür geeigneten Dachfläche sind zu belegen. Ein sanierungsreifes Dach kostet den Käufer damit mehr als nur das Dach, und er zieht das vom Preis ab. Dieselbe Logik gilt für die Heizung, für die seit 2024 die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes greifen, im Bestand gekoppelt an die kommunale Wärmeplanung. In einer Eigentümergemeinschaft kommt die Beschlussfassung hinzu, die wir im Beitrag zum GModG in der Eigentümergemeinschaft auseinandergelegt haben.

Zwei rechtliche Besonderheiten tauchen im Marktgebiet regelmäßig auf. Liegt Ihr Objekt in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, ist bereits die Veräußerung genehmigungspflichtig (§ 144 BauGB), und sanierungsbedingte Werterhöhungen wirken auf die spätere Abrechnung mit der Gemeinde. Ob das bei Ihnen greift, klären Sie vor dem Notartermin und nicht danach. Steht das Haus auf einem Erbbaurechtsgrundstück, ist die Restlaufzeit ein harter Wertfaktor, der mit jedem Jahr sichtbarer wird. Wenn Sie wissen wollen, was davon auf Ihre Immobilie zutrifft, schauen wir uns das vor Ort an und sagen Ihnen, ob der nächste Schritt eine Wertermittlung, ein Gutachten oder direkt der Verkauf ist.

Quellen

Häufige Fragen zum Thema

Kurz beantwortet.

Akzeptiert das Finanzamt jede Wertermittlung?: Nein. Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer rechnet das Finanzamt zunächst mit den typisierten Verfahren des Bewertungsgesetzes, und wenn Sie einen niedrigeren Wert geltend machen wollen, verlangt § 198 BewG einen echten Nachweis. Anerkannt wird dafür in aller Regel ein Gutachten des örtlichen Gutachterausschusses oder eines öffentlich bestellten und vereidigten beziehungsweise zertifizierten Sachverständigen. Eine Preiseinschätzung aus dem Maklergeschäft, auch unsere, ist dafür nicht gedacht: sie trägt Ihre Verkaufsentscheidung, nicht den Steuerbescheid. Stand September 2026.
Wie lange ist ein Verkehrswertgutachten gültig?: Ein Gutachten hat kein Ablaufdatum. Es gilt zu seinem Wertermittlungsstichtag und beschreibt den Markt genau an diesem Tag. Banken, Gerichte und Finanzämter verlangen bei einem älteren Gutachten deshalb meist eine Aktualisierung, sobald sich Zinsen, Bodenrichtwerte oder der Zustand der Immobilie verändert haben, und als Faustregel arbeiten wir mit rund einem Jahr. Im Erb- oder Scheidungsfall zählt ohnehin der gesetzlich vorgegebene Stichtag und nicht das Datum der Beauftragung.
Was ist der Unterschied zwischen Angebotspreis und Verkehrswert?: Der Verkehrswert ist der Preis, der am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Der Angebotspreis ist dagegen eine Entscheidung über die Vermarktung: Er kann bewusst etwas darüber liegen, um Verhandlungsspielraum zu lassen, oder auf dem Wert bleiben, wenn Ihnen ein zügiger Abschluss wichtiger ist. Entscheidend ist der Abstand, denn ein deutlich zu hoch angesetztes Angebot bleibt in den Portalen stehen, und nach den ersten Wochen korrigieren Sie meist unter den Wert, den Sie am Anfang erzielt hätten. In Freiburg trägt der Markt eine offensivere Ansetzung als in Elzach oder im hinteren Elztal, wo der Kreis der Interessenten kleiner ist.
Woher bekomme ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück?: Die Bodenrichtwerte veröffentlichen die Gutachterausschüsse, in Baden-Württemberg gebündelt über das Landesportal BORIS-BW, und für Freiburg, Waldkirch, Denzlingen, Emmendingen und die Gemeinden dazwischen können Sie dort kostenfrei nachsehen. Der Richtwert gilt allerdings für ein fiktives Grundstück in der jeweiligen Zone und nicht für Ihres: Zuschnitt, Hanglage, Erschließung und eingetragene Baulasten verschieben ihn spürbar. Er ist ein Ausgangspunkt der Bewertung und ersetzt sie nicht.

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Verkehrswert oder Marktwert: welcher Wert gilt wann?