In fast jeder Eigentümergemeinschaft steht irgendwann dieselbe Frage im Raum: Die Heizung ist alt, eine Reparatur lohnt sich nicht mehr, und niemand weiß, was gesetzlich eigentlich noch erlaubt ist. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG, ändert sich die Antwort auf diese Frage. Es ersetzt das bisherige Gebäudeenergiegesetz und gibt Eigentümergemeinschaften bei der Wahl des Heizsystems wieder deutlich mehr Spielraum.
Mehr Spielraum heißt allerdings auch mehr Verantwortung. Wer heute entscheidet, legt die Heizkosten der Gemeinschaft für die nächsten zwanzig Jahre fest. Dieser Beitrag ordnet ein, was sich ändert und welche Fragen eine Gemeinschaft vor der Beschlussfassung klären sollte.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Das GModG ersetzt das bisherige GEG und erleichtert den Einbau neuer Gas- und Ölheizungen.
- Die frühere Pflicht, neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben, entfällt. An ihre Stelle tritt die sogenannte Bio-Treppe.
- Wohnungseigentümer können künftig wieder deutlich freier über die Art ihrer Heizungsanlage entscheiden.
- Die staatliche Heizungsförderung bleibt grundsätzlich bestehen, wurde aber angepasst.
- Bei vermieteten Wohnungen können zusätzliche Kosten für CO₂, Gasnetzentgelte und biogene Brennstoffe teilweise zwischen Eigentümern und Mietern aufgeteilt werden.
Welche Änderungen bringt das GModG?
Der Gesetzgeber verfolgt mit dem neuen Gesetz einen technologieoffenen Ansatz. Statt konkreter Vorgaben zur Heiztechnik entscheiden Eigentümergemeinschaften wieder selbst, welches System für ihre Immobilie am sinnvollsten ist. Infrage kommen klassische Gas- und Ölheizungen ebenso wie Wärmepumpen, Fernwärme, Hybridheizungen oder Biomasseanlagen.
Wer sich für eine neue fossile Heizung entscheidet, muss allerdings beachten, dass darin schrittweise höhere Anteile klimaneutraler Brennstoffe eingesetzt werden müssen.
| Zeitpunkt | Mindestanteil klimaneutraler Brennstoffe |
|---|---|
| ab 2029 | mindestens 10 Prozent |
| ab 2030 | mindestens 15 Prozent |
| ab 2035 | mindestens 30 Prozent |
| bis 2040 | mindestens 60 Prozent |
Welche Heizsysteme stehen zur Verfügung?
Nach § 42 GModG können Eigentümer selbst über den künftigen Energieträger entscheiden. Möglich sind:
- Fernwärmeanschluss
- Wärmepumpen
- Hybridheizungen
- Biomasse- und Biogasheizungen
- Gas- oder Ölheizungen unter Einhaltung der Bio-Treppe
Für die Gemeinschaft bedeutet das mehr Freiheit bei der Beschlussfassung. Neben den Anschaffungskosten gehören aber auch künftige Energiepreise, CO₂-Kosten und mögliche regulatorische Änderungen in die Rechnung. Eine Anlage, die heute günstig ist, kann über die Laufzeit die teurere Entscheidung sein.
Was bedeutet die Bio-Treppe konkret?
Entscheidet sich eine Gemeinschaft für eine neue Gas- oder Ölheizung, muss sie sicherstellen, dass die vorgeschriebenen Anteile klimaneutraler Brennstoffe auch tatsächlich bezogen werden. Erfüllt wird das nicht über technische Umbauten an der Anlage, sondern über die Brennstofflieferverträge.
Welche Förderungen gibt es weiterhin?
Die Förderung für Heizungsmodernisierungen bleibt erhalten, wurde aber angepasst. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude wird weiterhin über KfW und BAFA abgewickelt.
- Grundförderung von 30 Prozent der förderfähigen Kosten
- Förderfähige Kosten von derzeit 28.000 Euro für die erste Wohneinheit
- Weitere Zuschläge und Förderbausteine möglich
- In Kombination sind bis zu 80 Prozent Förderung möglich
Entscheidungs- und Umsetzungsprozesse dauern in Eigentümergemeinschaften oft mehrere Monate, manchmal Jahre. Wer eine Erneuerung in den nächsten Jahren erwartet, sollte die Förderfrage deshalb nicht erst dann stellen, wenn die alte Anlage bereits ausgefallen ist.
Was gilt für vermietete Wohnungen?
Eigentümer, die ihre Wohnung vermieten, sollten die neuen Regelungen zur Kostenverteilung kennen. Bestimmte Kostenbestandteile fossiler Heizsysteme sollen künftig hälftig zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden. Dazu zählen insbesondere:
- CO₂-Kosten
- Gasnetzentgelte
- Mehrkosten für biogene Brennstoffe im Rahmen der Bio-Treppe
Die Regelung soll einen Anreiz für langfristig wirtschaftliche und klimafreundlichere Systeme schaffen. Für den einzelnen vermietenden Eigentümer heißt sie vor allem: Die Wahl des Heizsystems wirkt sich unmittelbar auf seine eigene Kostenseite aus, nicht nur auf die Nebenkostenabrechnung des Mieters.
Die Gemeinschaft entscheidet nicht über eine Heizung, sondern über zwanzig Jahre Betriebskosten. Der Unterschied fällt erst später auf und dann jedes Jahr.
Emanuel Eichler, EQ Immobilien
Fazit für Wohnungseigentümergemeinschaften
Das GModG schafft mehr Entscheidungsfreiheit. Gemeinschaften können wieder flexibler zwischen Heiztechnologien wählen. Gleichzeitig steigen die Anforderungen an eine vorausschauende Planung, weil Energiepreise, CO₂-Bepreisung und Brennstoffverfügbarkeit stärker in die Rechnung gehören als früher. Wer in den kommenden Jahren eine Heizungserneuerung erwartet, sollte sich frühzeitig mit den Optionen, den Fördermöglichkeiten und den langfristigen Folgen befassen.
Wir bereiten solche Entscheidungen für die von uns betreuten Gemeinschaften vor: Angebote einholen, Varianten vergleichbar machen und einen Beschlussvorschlag formulieren, über den sich in der Versammlung tatsächlich abstimmen lässt. Was wir in der Verwaltung übernehmen, steht auf der Seite Immobilienverwaltung.
Häufige Fragen zum Thema
Kurz beantwortet.
- Gilt die 65-Prozent-Regel für erneuerbare Energien noch?
- Nein. Die Pflicht, neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben, entfällt mit dem GModG. An ihre Stelle tritt die Bio-Treppe: Bei neu eingebauten fossilen Heizungen müssen schrittweise steigende Anteile klimaneutraler Brennstoffe eingesetzt werden, ab 2029 mindestens 10 Prozent, ab 2030 mindestens 15 Prozent, ab 2035 mindestens 30 Prozent und bis 2040 mindestens 60 Prozent.
- Darf eine Eigentümergemeinschaft noch eine Gasheizung einbauen?
- Ja. Das GModG erlaubt den Einbau neuer Gas- und Ölheizungen wieder. Die Gemeinschaft muss dann aber sicherstellen, dass die Anteile klimaneutraler Brennstoffe nach der Bio-Treppe bezogen werden. Erfüllt wird das über die Brennstofflieferverträge, nicht über Umbauten an der Anlage.
- Wie hoch ist die Förderung für eine Heizungsmodernisierung?
- Die Bundesförderung für effiziente Gebäude läuft weiterhin über KfW und BAFA. Sie umfasst eine Grundförderung von 30 Prozent der förderfähigen Kosten, wobei derzeit 28.000 Euro für die erste Wohneinheit förderfähig sind. Mit weiteren Zuschlägen und Förderbausteinen sind in Kombination bis zu 80 Prozent möglich.
- Was ändert sich für vermietete Eigentumswohnungen?
- Bestimmte Kostenbestandteile fossiler Heizsysteme sollen künftig hälftig zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden. Dazu zählen CO₂-Kosten, Gasnetzentgelte und die Mehrkosten für biogene Brennstoffe im Rahmen der Bio-Treppe.