Eine Eigentümergemeinschaft beschließt Abberufung und Neubestellung in der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Einen wichtigen Grund braucht sie dafür nicht: Nach § 26 Absatz 3 WEG kann der Verwalter jederzeit abberufen werden, und der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Mit dem Ende des Amtes muss der bisherige Verwalter alle Unterlagen und Konten der Gemeinschaft herausgeben, in der Praxis dauert die Übergabe meist vier bis acht Wochen.
Kann eine Gemeinschaft ihren Verwalter einfach abberufen?
Die wenigsten Eigentümergemeinschaften wechseln den Verwalter, weil ein einzelner Fehler passiert ist. Meistens ist es die Summe aus unbeantworteten Mails, einer Abrechnung, die niemand nachvollziehen kann, und Handwerkern, die nach Monaten immer noch nicht da waren. Wenn dieser Punkt erreicht ist, stellt sich die Frage, wie ein Wechsel praktisch abläuft und was er die Gemeinschaft an Zeit kostet.
Abberufen können Sie den Verwalter jederzeit. Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes zum 1. Dezember 2020 braucht die Gemeinschaft dafür keinen wichtigen Grund und muss ihre Entscheidung auch nicht begründen; der Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung (§ 26 Absatz 3 WEG, Stand September 2026). Klauseln im Verwaltervertrag, die dieses Recht einschränken oder die Sechsmonatsgrenze verlängern, sind unwirksam.
Beschlossen wird die Abberufung in der Eigentümerversammlung, und dort entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Absatz 1 WEG). Sinnvoll ist es, die Abberufung und die Bestellung des neuen Verwalters in derselben Versammlung zu beschließen, damit die Gemeinschaft keinen Tag ohne Verwaltung dasteht. Läuft die Amtszeit ohnehin aus, brauchen Sie gar keine Abberufung: Eine Bestellung gilt für höchstens fünf Jahre, bei der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum für höchstens drei Jahre (§ 26 Absatz 2 WEG), und ohne neuen Beschluss endet sie von selbst.
Entscheidend für das Verständnis ist der Unterschied zwischen Amt und Vertrag. Mit dem Beschluss verliert der Verwalter sofort sein Amt und seine Vertretungsmacht, sein Vergütungsanspruch aus dem Verwaltervertrag läuft aber bis zum Vertragsende weiter. Wer die Hausverwaltung schneller loswerden möchte, also den Verwaltervertrag vorzeitig kündigen will, braucht entweder eine Einigung über die Aufhebung des Vertrags oder einen wichtigen Grund und eine ausdrücklich erklärte außerordentliche Kündigung. In der Praxis lassen sich viele Verwaltungen auf eine einvernehmliche Aufhebung ein, wenn die Übergabe geordnet läuft und niemand Streit sucht.
Welche Schritte sind für den Verwalterwechsel nötig?
Am Anfang steht der Vergleich. Holen Sie Angebote von zwei bis drei Verwaltungen ein, in denen die Leistungen einzeln ausgewiesen sind, damit Sie in der Versammlung nicht Zahlen ohne Inhalt gegeneinanderstellen. Fragen Sie dabei nach der Zertifizierung: Die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a WEG gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung, und die Ausnahme greift nur, wenn die Gemeinschaft weniger als neun Sondereigentumsrechte hat, ein Wohnungseigentümer selbst verwaltet und weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt (§ 19 Absatz 2 Nummer 6 WEG). Was die Prüfung umfasst, steht in unserem Beitrag zum zertifizierten Verwalter nach § 26a WEG.
Danach kommt die Tagesordnung, und zwar mit drei getrennten Punkten: Abberufung des bisherigen Verwalters, Bestellung des neuen Verwalters, Zustimmung zum neuen Verwaltervertrag. Die Einberufungsfrist soll mindestens drei Wochen betragen, sofern kein Fall besonderer Eilbedürftigkeit vorliegt (§ 24 Absatz 4 WEG), und die gefassten Beschlüsse gehören im Wortlaut in die Beschluss-Sammlung (§ 24 Absatz 7 WEG). Wer den Beschluss sauber formuliert, spart sich später die Diskussion darüber, was eigentlich beschlossen wurde.
Wenn die nächste ordentliche Versammlung weit weg liegt, müssen Sie nicht warten. Eine Versammlung ist einzuberufen, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer dies unter Angabe von Zweck und Gründen verlangt (§ 24 Absatz 2 WEG). Weigert sich der Verwalter pflichtwidrig, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer einberufen (§ 24 Absatz 3 WEG). Genau dieser Weg hilft, wenn eine Verwaltung die Versammlung verschleppt.
Der letzte Schritt ist der Übergabetermin, abgestimmt zwischen beiden Verwaltungen und möglichst mit einem Mitglied des Verwaltungsbeirats dabei. Prüfen Sie Konten, Erhaltungsrücklage und offene Vorgänge, bevor über die Entlastung des alten Verwalters abgestimmt wird, denn die Entlastung wirkt nach der Rechtsprechung wie ein Verzicht auf Ansprüche, die bei sorgfältiger Prüfung erkennbar gewesen wären.
Was muss der bisherige Verwalter herausgeben?
Die Unterlagen gehören der Gemeinschaft, nicht der Verwaltung. Herauszugeben sind unter anderem die Teilungserklärung samt Nachträgen, alle Protokolle und die Beschluss-Sammlung nach § 24 Absatz 7 WEG, Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen und Vermögensberichte, Verträge mit Dienstleistern und Versicherern, Unterlagen zur Erhaltungsrücklage sowie die Kontounterlagen der Gemeinschaft. Dazu zählen auch digital geführte Bestände: Buchhaltungsdaten, Belegarchive und Zugänge in der Verwaltersoftware sind Teil der Übergabe und nicht das Eigentum der Verwaltung.
Rechtlich folgt das aus dem Auftragsverhältnis. Der Beauftragte ist verpflichtet, alles herauszugeben, was er zur Ausführung des Auftrags erhält und was er aus der Geschäftsbesorgung erlangt (§ 667 BGB). Ein Zurückbehaltungsrecht wegen noch offener Vergütung erkennen die Gerichte deshalb regelmäßig nicht an (OLG Hamm, Beschluss vom 22. Februar 2007, 15 W 181/06). Offene Honorarfragen und die Herausgabe der Akten sind zwei verschiedene Dinge, und sie werden auch getrennt geklärt.
Genau hier entscheidet sich, ob ein Wechsel glatt läuft. Wir prüfen bei jeder Übernahme zuerst, ob Rücklage und Kontostände zusammenpassen, ob die Beschlüsse vollständig dokumentiert sind, welche Vorgänge offen liegen und welche Sanierungs- oder Heizungsbeschlüsse noch umzusetzen sind, was seit dem GModG in vielen Gemeinschaften der dickste Posten ist. Erst danach empfehlen wir der Gemeinschaft, über die Entlastung zu entscheiden.
Wer erstellt die Jahresabrechnung nach dem Verwalterwechsel?
Das war lange strittig und ist inzwischen geklärt: Zuständig ist grundsätzlich der Verwalter, der im Zeitpunkt der Erstellung im Amt ist, nicht der ausgeschiedene. Der Bundesgerichtshof hat das mit Urteil vom 26. September 2025 entschieden (V ZR 206/24). Begründung ist der Zeitpunkt, an dem die Pflicht entsteht: Die Abrechnung wird nach Ablauf des Kalenderjahres erstellt (§ 28 Absatz 2 WEG), die Pflicht der Gemeinschaft entsteht also erst am 1. Januar des Folgejahres, und der Verwalter handelt dabei als Organ der Gemeinschaft, ohne fortwirkende Organpflicht des Vorgängers.
Für Ihre Planung heißt das zwei Dinge. Erstens kann der neue Verwalter ein Wirtschaftsjahr abrechnen müssen, das er selbst nicht begleitet hat, weshalb vollständige Belege, Kontoauszüge und Buchhaltungsdaten aus der alten Verwaltung keine Formalie sind, sondern die Voraussetzung dafür, dass die Abrechnung überhaupt erstellt werden kann. Zweitens lässt sich davon vertraglich abweichen, wenn Sie es ausdrücklich vereinbaren, etwa im Aufhebungsvertrag mit der alten Verwaltung oder im neuen Verwaltervertrag.
Wir sprechen diesen Punkt bei jeder Übernahme vor dem Beschluss an und halten fest, wer welche Abrechnung erstellt und welche Daten dafür bis wann vorliegen müssen. Das kostet eine Absprache und verhindert den häufigsten Streit im ersten Jahr nach dem Wechsel.
Wie lange dauert ein Verwalterwechsel?
Vom Beschluss bis zur vollständig übernommenen Verwaltung vergehen in der Regel vier bis acht Wochen, abhängig davon, wie geordnet die Unterlagen übergeben werden. Der laufende Betrieb steht in dieser Zeit nicht still: Hausgeldeinzug, Notfälle und Handwerkeraufträge übernehmen wir ab dem Tag, an dem die Bestellung wirksam wird. In den Gemeinschaften, die wir zwischen Freiburg, Denzlingen, Waldkirch, Elzach und Emmendingen betreuen, sitzen die Handwerker und Dienstleister meist im gleichen Tal, und deshalb lassen sich laufende Aufträge beim Wechsel mit einem Anruf weiterführen statt neu ausschreiben.
Ein Verwalterwechsel ist kein Misstrauensvotum, sondern eine geschäftliche Entscheidung, und er sollte sich genauso nüchtern anfühlen. Wenn Ihre Gemeinschaft über einen Wechsel nachdenkt, erstellen wir ein Angebot und einen fertigen Beschlussvorschlag, den Sie in Ihre Versammlung einbringen können. Was wir in der Verwaltung übernehmen, steht auf der Seite Immobilienverwaltung, und für ein unverbindliches Erstgespräch erreichen Sie uns über das Kontaktformular.
Was können Sie tun, wenn die Mehrheit nicht mitzieht?
Auch als einzelner Eigentümer stehen Sie nicht ohne Möglichkeiten da. Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft eine Verwaltung verlangen, die dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und im Übrigen dem Interesse der Gesamtheit entspricht (§ 18 Absatz 2 Nummer 1 WEG). Der Weg dahin führt aber zuerst über die Versammlung: Bringen Sie Ihr Anliegen als Tagesordnungspunkt ein und lassen Sie darüber abstimmen, auch wenn die Mehrheit absehbar dagegen ist.
Bleibt eine notwendige Beschlussfassung aus, kann das Gericht auf Klage eines Wohnungseigentümers den Beschluss fassen, die sogenannte Beschlussersetzungsklage (§ 44 Absatz 1 Satz 2 WEG, Stand September 2026). Die Klage richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht gegen die anderen Eigentümer und nicht gegen den Verwalter, und ohne vorherige Befassung der Versammlung fehlt ihr in der Regel das Rechtsschutzinteresse. Verletzt der Verwalter seine Pflichten schwerwiegend, kommt zusätzlich die außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrags aus wichtigem Grund in Betracht, die dann auch den Vertrag sofort beendet.
An dieser Stelle endet das, was wir als Verwaltung leisten. Wir ordnen ein, bereiten Beschlussvorschläge vor und belegen den Sachstand aus den Unterlagen, wir beraten aber nicht rechtlich. Sobald es um eine Klage, um Schadensersatz oder um die Bewertung eines wichtigen Grundes im Einzelfall geht, gehört der Fall zu einem auf WEG-Recht spezialisierten Anwalt. Weitere häufige Fragen zur Verwaltung beantworten wir in unseren FAQ.
Quellen
§ 26 WEG, Bestellung und Abberufung des Verwalters, Stand September 2026
§ 25 Absatz 1 WEG, Mehrheit der abgegebenen Stimmen
§ 24 WEG, Einberufung, Dreiwochenfrist, Beschluss-Sammlung
§ 19 Absatz 2 Nummer 6 WEG, Bestellung eines zertifizierten Verwalters
§ 28 Absatz 2 WEG, Jahresabrechnung nach Ablauf des Kalenderjahres
BGH, Urteil vom 26.09.2025, V ZR 206/24, zuständiger Verwalter für die Jahresabrechnung
§ 18 Absatz 2 WEG, Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung
§ 44 Absatz 1 WEG, Anfechtungs-, Nichtigkeits- und Beschlussersetzungsklage
§ 667 BGB, Herausgabepflicht des Beauftragten
OLG Hamm, Beschluss vom 22.02.2007, 15 W 181/06, kein Zurückbehaltungsrecht an Verwaltungsunterlagen
BMJV, Wohnungseigentumsrecht und WEG-Reform vom 1. Dezember 2020
Häufige Fragen zum Thema
Kurz beantwortet.
- Brauchen wir einen wichtigen Grund, um unseren Verwalter abzuberufen?
- Nein. Seit dem 1. Dezember 2020 kann die Gemeinschaft den Verwalter nach § 26 Absatz 3 WEG jederzeit und ohne Begründung abberufen, abweichende Klauseln im Verwaltervertrag oder in der Gemeinschaftsordnung sind unwirksam. Der Vertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung, ohne dass Sie zusätzlich kündigen müssen. Sie müssen also keinen Pflichtverstoß nachweisen, sondern nur einen wirksamen Beschluss fassen.
- Welche Mehrheit brauchen wir in der Eigentümerversammlung für den Wechsel?
- Für Abberufung und Neubestellung genügt jeweils die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Ein Mindestanteil anwesender Eigentümer ist seit der Reform nicht mehr nötig, die Versammlung ist unabhängig von der Anwesenheit beschlussfähig. Entscheidend ist die Form: Beide Punkte müssen in der Tagesordnung stehen, und die Einladung soll nach § 24 Absatz 4 WEG mindestens drei Wochen vorher in Textform vorliegen. Fehlt der Tagesordnungspunkt, ist der Beschluss angreifbar, auch wenn die Mehrheit klar war.
- Wie lange dauert ein Verwalterwechsel in der Praxis?
- Der Beschluss ist an einem Abend gefasst, die Übergabe braucht länger: Unterlagen, Konten und Verträge liegen üblicherweise innerhalb von vier bis acht Wochen beim neuen Verwalter. Sauberer wird es, wenn der Wechsel auf den Beginn eines Wirtschaftsjahres fällt, weil Abrechnung und Wirtschaftsplan dann nicht mitten im Jahr geteilt werden müssen. Bei Anlagen in Freiburg, Denzlingen oder im Elztal begehen wir das Objekt vor der Übernahme einmal selbst, damit von Anfang an klar ist, welcher Zustand und welche laufenden Verträge übernommen werden. Zieht der bisherige Verwalter die Herausgabe hin, verschiebt sich vor allem die erste Abrechnung, nicht die Amtsübernahme.
- Was können wir tun, wenn der alte Verwalter die Unterlagen nicht herausgibt?
- Unterlagen und Guthaben gehören der Gemeinschaft und nicht dem Verwalter, ein Zurückbehalten wegen offener Rechnungen ist nicht zulässig. Setzen Sie zuerst schriftlich eine Frist und benennen Sie genau, was fehlt: Beschluss-Sammlung, Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne, Bankunterlagen und Kontovollmachten, Verträge mit Dienstleistern, Versicherungsunterlagen, Zählerstände und Versammlungsprotokolle. Bleibt es dabei, führt der Weg über einen Anwalt, denn die Durchsetzung ist Rechtsberatung und dort gehört sie hin. Wir halten in solchen Fällen jede Anfrage und jede Lücke fest, damit die Gemeinschaft eine belastbare Grundlage hat.