Die wenigsten Eigentümergemeinschaften wechseln den Verwalter, weil ein einzelner Fehler passiert ist. Meistens ist es die Summe aus unbeantworteten Mails, einer Abrechnung, die niemand nachvollziehen kann, und Handwerkern, die nach Monaten immer noch nicht da waren. Wenn dieser Punkt erreicht ist, stellt sich die Frage, wie ein Wechsel praktisch abläuft und was er die Gemeinschaft kostet, vor allem an Zeit.
Kann eine Gemeinschaft ihren Verwalter einfach abberufen?
Ja. Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes kann der Verwalter jederzeit abberufen werden, und zwar ohne dass die Gemeinschaft einen wichtigen Grund nachweisen oder begründen muss. Der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§26 Absatz 3 WEG). Das ist die entscheidende Änderung gegenüber der alten Rechtslage: Die Gemeinschaft ist nicht mehr an die volle Laufzeit gebunden.
Beschlossen wird die Abberufung in der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Sinnvoll ist es, Abberufung und Neubestellung in derselben Versammlung zu beschließen, damit die Gemeinschaft keinen Tag ohne Verwaltung dasteht.
Welche Schritte sind nötig?
- Angebote einholen und vergleichen, am besten von zwei bis drei Verwaltungen, mit klar ausgewiesenen Leistungen.
- Tagesordnungspunkt anmelden: Abberufung des bisherigen Verwalters, Bestellung des neuen Verwalters, Zustimmung zum Verwaltervertrag.
- Beschluss in der Versammlung fassen und in der Beschluss-Sammlung dokumentieren.
- Übergabetermin mit beiden Verwaltungen abstimmen, möglichst mit einem Mitglied des Verwaltungsbeirats dabei.
- Konten, Rücklage und laufende Vorgänge prüfen, bevor die Entlastung des alten Verwalters beschlossen wird.
Was muss der bisherige Verwalter herausgeben?
Die Unterlagen gehören der Gemeinschaft, nicht der Verwaltung. Herauszugeben sind unter anderem die Teilungserklärung samt Nachträgen, alle Protokolle und die Beschluss-Sammlung nach §24 Absatz 7 WEG, Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen, Verträge mit Dienstleistern und Versicherern, Unterlagen zur Erhaltungsrücklage sowie die Kontounterlagen der Gemeinschaft.
Genau hier entscheidet sich, ob ein Wechsel glatt läuft. Wir prüfen bei jeder Übernahme zuerst, ob Rücklage und Kontostände zusammenpassen, ob Beschlüsse vollständig dokumentiert sind und welche Vorgänge offen liegen. Erst danach empfehlen wir der Gemeinschaft, über die Entlastung zu entscheiden.
Wie lange dauert der Wechsel?
Vom Beschluss bis zur vollständig übernommenen Verwaltung vergehen in der Regel vier bis acht Wochen, abhängig davon, wie geordnet die Unterlagen übergeben werden. Der laufende Betrieb steht in dieser Zeit nicht still: Hausgeldeinzug, Notfälle und Handwerkeraufträge übernehmen wir ab dem Tag, an dem die Bestellung wirksam wird.
Ein Verwalterwechsel ist kein Misstrauensvotum, sondern eine geschäftliche Entscheidung. Er sollte sich genauso nüchtern anfühlen.
Emanuel Eichler, EQ Immobilien
Wenn Ihre Gemeinschaft über einen Wechsel nachdenkt, erstellen wir ein Angebot und einen fertigen Beschlussvorschlag, den Sie in Ihre Versammlung einbringen können. Was wir in der Verwaltung übernehmen, steht auf der Seite Immobilienverwaltung.
Häufige Fragen zum Thema
Kurz beantwortet.
- Braucht die Gemeinschaft einen wichtigen Grund für die Abberufung?
- Nein. Nach §26 Absatz 3 WEG kann der Verwalter jederzeit abberufen werden. Ein wichtiger Grund ist nicht erforderlich. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung.
- Welche Mehrheit ist für den Verwalterwechsel nötig?
- Abberufung und Neubestellung werden in der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen.
- Wie lange dauert ein Verwalterwechsel in der Praxis?
- Vom Beschluss bis zur vollständigen Übernahme dauert es meist vier bis acht Wochen. Entscheidend ist, wie vollständig der bisherige Verwalter die Unterlagen und Konten übergibt.